“一套500万的房融丰配资，一年蒸发75万”——这不是预言，而是2025年北京楼市的真实切片。
全国房价都在下跌，作为帝都的北京，也不例外。
7月15日，国家统计局发布2025年6月70个大中城市房价变动情况。
北京新房价格环比今年5月下跌0.3%，同比2024年6月下跌4.1%；北京二手房价格环比今年5月下跌1%，同比2024年6月下跌1.8%。
不管是新房还是二手，北京楼市作为全国最坚挺的城市也在“跌跌不休”。有自媒体检测，北京楼市已经连续下跌了31个月。
暴跌全景图：11个区沦陷，连核心区也扛不住了
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2025年上半年，有人统计了北京239个片区中，有194个都在下跌，占比高达81%！仅有的 45个片区上涨，其中涨幅最高的 朝阳区的 管庄（+6.89%），但 难掩整体颓势，而石门营片区暴跌8.07%领跑跌幅榜。
各行政区中，东城区跌幅最高的是交道口片区达6.09%，西城区西单片区跌幅6.42%，海淀区颐和园片区跌幅5.99%，朝阳区甘露园片区跌幅7.62%。
特别引起十一郎关注的是，北京楼市的“硬通货”——东西城的学区房，永不跌落的神话也崩塌了。
2025年上半年， 西城区顶级学区西单片区跌6.42%，德胜门虽涨1.75%却难挽大局；东城区交道口片区暴跌6.09%，学区溢价被无情挤干； 就连海淀最卷学区之 海淀万柳，学区房同比 也 跌 了 11.66%，中关村三小光环 也开始暗淡 。
不仅是核心区的学区房，连朝阳望京等核心地段的次新房也在“大逃杀”——曾经的标杆次新盘保利中央公园，距离最高点跌幅达31%。
近期，一套148平米四居室成交总价1480万，相比最高时2200万的成交价，跌出了700多万融丰配资，而单价更是跌破了10万的心理关口，要知道，这个核心区的标杆项目在2022年最高峰时的单价超过14万。
另外， 东城怡龙别墅，单价10.4万的豪宅， 在 一周内就 暴跌 了 4.9%，直接跌出豪宅圈。
而 李嘉诚 的 御翠园 更是有了一股 魔幻操作：备案价10万 一平米的豪宅，到了现房交付的时刻居然 打7折抛售， 迫于老业主的压力， 开发商 自掏腰包 100万补偿老业主 。 这一骚操作下来，它 周边 的 二手房 也开始了 连夜降价，朝阳华纺易城138 平米的 房源 ，在 一周 内就 暴跌87万。
更惨烈的是近远郊的次新盘。
房山中粮京西祥云 在 2017年开盘 时的价格是 5.7万 每平米，而 2025年 上半年 击穿 了 3.5万 每平米 ，跌幅超40%！600万买入现值360万，首付亏光； 基本倒闭的绿地在 大兴 开发的 海珀云翡，从 开盘价的 7.5万 已经 腰斩至4.4万，跌幅41%。
通州永乐店，靠近廊坊的“十里春风”，不谈历史上最高价，5月底成交一套82 平 两居，成交总价64.3万，单价每平米7800。
两极分化：核心区成唯一“避风港”
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当郊区哀鸿遍野时，核心区正上演“一天三价”的抢房大战 ：
并不是所有学区房都下跌，那些资历老、品牌价值高的好学区，还是有人抢着买的。 西城德胜学区 一套 60㎡ 的 “老破小”，挂牌3天， 有 8组买家竞价，最终以880万成交 。 成交价格还 溢价3% 。
而对新顶豪的偏爱，也是少数金字塔尖的人们才有的游戏。海淀的圆明天颂项目4年 价格涨了 40%，2021年开盘价11.5万/㎡，现挂牌16.5万/㎡； 而刚开盘的豪宅新盘 建发海晏总价2000万起，也来了一次罕见的 “开盘即清盘”。
说起海淀的抗跌性，它若说排名第一没人敢说排老二。
海淀区多年积累下的诸多高新尖产业集群不仅为海淀的GDP和税收奠定了基础融丰配资，更是让海淀的人群素质留在了海淀，加上近几年海淀新房的建设引入了诸多老牌名校的进驻，还有多条地铁的加持，这些都成为了海淀房价抗跌的因素。
正是“产业+学区+地铁”成了海淀区房价 抗跌 的 铁三角！海淀中关村产业群撑起 了 房价，而房山稻田等板块因“早高峰挤不上地铁”“缺商业医疗”沦为重灾区。
现在是抄底时机吗？给买房人的3条生存指南
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昨天十一郎跟某头部房企的品牌负责人聊天，她说现在开发商真的太难了，近一两个月他们的利润已经成了负增长。十一郎感叹，这不是在亏本赚吆喝吗。哦，不对，亏本也没赚来吆喝。
目前，房地产市场下行的厉害，房价跌跌不休，这是开发商的渡劫时刻，那是不是买房人的抄底时机呢？十一郎一直跟身边朋友的忠告是，不要一直去探求什么“底部”，而是真的要回归到自己的需要和现实资金状况，来决定自己现在要不要买房。
那对于有买房需求的人，十一郎有三条建议。
一、紧盯“抗跌铁三角”原则，“产业+学区+地铁”缺一不可。
十一郎推荐的片区为海淀北（中关村科学城）、朝阳酒仙桥（望京产业辐射）等板块，因产业人口支撑，房价韧性较强。而特别提醒需要避开的“三无陷阱”：无地铁（如房山稻田）、无学区（如通州永乐店）、无产业（如密云怀柔远郊）
二、利用好产品策略：用“好房子”标准对冲贬值风险
“好房子”政策正当前，建议锁定政策红利项目。比如，官方认证的绿色建筑项目，即节能率超过65%的项目，公积金贷款额度上浮33%。而对于高科技产品的适老化和智能化住宅，未来转手溢价率更高，如海淀圆明天颂4年的价格就涨40%。同时呢，需警惕“高得房率陷阱”。2025年3月后新规要求得房率控制在90%-95%，避免选择早期“零公摊”项目，可能具有违规隐患。
三、对于特定的三类人群，十一郎定制以下差异策略。
针对刚需首套的 购买人群，推荐 昌平北七家 板块，这里的 新房均价4.2万 左右， 70-90㎡ 的 面积构筑，附近500米内有地铁， 首付15% 就够了，同时公积金贷款可达到 160万，对刚需友好，房子的抗跌性也高。
针对有了一定基础的 多子女 家庭要改善的人群，推荐 朝阳东坝 板块，这里有 三甲医院，还有一所 12年制 的 学校，可以选择 120 平以上的 三居室 。
对于退休养老需求的呢，推荐 西城陶然亭 片区，这里1公里内就有多家 三甲医院，特别是加装了适老化 电梯 的 老破小，可以满足多数老人的养老需求。
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